ΣΆΒΒΑΤΟ..
με LIBERAL MARKETS
ΕΠΕΝΔΥΟΝΤΑΣ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΑ, ΑΓΟΡΑΖΟΝΤΑΣ ΜΕΤΟΧΕΣ...
by
Michele
Ένα από τα οδυνηρά συμπτώματα της οικονομικής κρίσης ήταν και η μεγάλη υποτίμηση της αξίας των ακινήτων. Η μεταπολεμική πρακτική των Ελλήνων που πέρασε από γενιά σε γενιά όσον αφορά την ιδιοκτησία, λειτούργησε ευεργετικά για πολλά χρόνια επικουρούμενη από την πιστωτική επέκταση, αλλά δημιούργησε και πλείστα όσα προβλήματα στα χρόνια της κρίσης.Προβλήματα ρευστότητας, αδυναμία εκπλήρωσης φορολογικών υποχρεώσεων, δυσχέρειες στην αξιοποίηση των ιδιοκτησιών.
Το τελευταίο διάστημα μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης (AirBnB) oι κάτοχοι ξεκίνησαν τις επενδύσεις στα ακίνητά τους εκμεταλλευόμενοι και την άνοδο του τουρισμού, συμπληρώνοντας το εισόδημα τους.
Μια ενδιαφέρουσα εναλλακτική παρ' όλα αυτά, αφορά τον θεσμό του χρηματιστηρίου και τις Ανώνυμες εταιρείες επένδυσης σε ακίνητη περιουσία ( ΑΕΕΑΠ) στις οποίες θα μπορούσε έμμεσα να επενδύσει ο επενδυτής σε ακίνητα, αγοράζοντας μετοχές των εταιρειών αυτών.
Οι διατάξεις του νέου φορολογικού νομοσχεδίου που προβλέπουν την άρση του συντελεστή 0,75% επί του ενεργητικού ( μετρητά και ακίνητα) των συγκεκριμένων εταιρειών, ευνοούν σημαντικά τις εισηγμένες καθώς προκύπτει σημαντικό όφελος.
Για παράδειγμα, η PRODEA ( πρώην "Εθνική Πανγαία") θα έχει ένα ετήσιο όφελος 18εκ € , η ΤΡΑΣΤΟΡ 1,5εκ €, η ΙΝΤΕΡΚΟ 900χιλ€ , η BRIQ Properties του ομίλου Quest 50χιλ €.
Τα πλεονεκτήματα είναι πολλά αν και υπάρχουν και κάποια μειονεκτήματα : Κατ΄αρχάς η επένδυση σε μετοχές ΑΕΕΑΠ απαιτεί πολύ μικρότερο ποσό από αυτό της επένδυσης σε ένα ακίνητο, που απαιτεί ένα ελάχιστο των 50χιλ € για να είναι αξιοποιήσιμο. Αντιθέτως στις μετοχές των εισηγμένων αρκούν και πολύ μικρότερα ποσά. Οι φόροι ακινήτων στην υπόθεση εργασίας που ο ιδιώτης επενδύει σε περισσότερα ακίνητα παραμένουν ακόμα υψηλοί. Από την άλλη, οι ΑΕΕΑΠ απαλλάσσονται του φόρου μεταβίβασης ακινήτων 3% και του φόρου εισοδήματος καθώς και του συμπληρωματικού φόρου επί των εσόδων από μισθώσεις. Και τέλος απαλλάσσονται του φόρου επί των μερισμάτων. Ο φόρος που πληρώνουν είναι ο ετήσιος φόρος βάσει της εύλογης αξίας των επενδύσεων τους αλλά και των ταμειακών διαθεσίμων τους.
Τα περισσότερα ακίνητα που μισθώνουν οι εταιρείες ακινήτων, αφορούν μεγάλες εταιρείες που χρησιμοποιούν επαγγελματικές μισθώσεις διατηρώντας την αξιοπιστία τους που ταυτίζεται και με το επαγγελματικό τους συμφέρον. Αντίθετα η φερεγγυότητα ιδιωτών ενοικιαστών, είτε όσον αφορά την πληρωμή, είτε όσον αφορά την διατήρηση του ακινήτου σε καλό επίπεδο, κινείται σε χαμηλότερα επίπεδα. Επιπροσθέτως η διάρκεια των συμβολαίων εφ όσον πρόκειται για επαγγελματική χρήση είναι σαφώς μεγαλύτερη αν και όταν η οικονομία βρίσκεται σε άνθηση το πλεονέκτημα στρέφει προς τον ιδιώτη ιδιοκτήτη που μπορεί να αυξήσει ταχύτερα την τιμή του μισθώματος.
Όσον αφορά την αποδοτικότητα της επένδυσης, ένας ιδιοκτήτης δύσκολα μπορεί να ξεπεράσει το ετήσιο 5% κέρδος μετά φόρων, σε αντίθεση με την μερισματική απόδοση των ΑΕΕΑΠ που συχνά είναι και υψηλότερη ( η PRODEA είχε 8,5% για το 2018 η ΙΝΤΕΡΚΟΝΤΙΝΕΝΤΑΛ 4,9%) αλλα πρέπει κανείς να συνυπολογίσει και την προσωπική ενασχόληση και τον διαθέσιμο χρόνο που απαιτείται από έναν ιδιώτη ( μεσίτες, δικηγόροι, έρευνα αγοράς, δημόσιες υπηρεσίες, έλεγχος φερεγγυότητας του ενοικιαστή κλπ).
Το πρόβλημα της ρευστότητας είναι επίσης πολύ σημαντικό και είναι σαφές πως η πρόθεση αποεπένδυσης δεν είναι καθόλου εύκολη όπως απεδείχθη και στα χρόνια της κρίσης, ενώ αντίθετα στις μετοχές είναι άμεση παρά το γεγονός ότι ένα εκ των μειονεκτημάτων των εισηγμένων ΑΕΕΑΠ είναι η σχετικά μικρή εμπορευσιμότητα.
Έναν επιπλέον λόγο να χαίρονται από την ανάκαμψη της κτηματαγοράς έχουν και οι εισηγμένες real estate όπως η LAMDA,η REDS, η PASAL, αλλα και οι τράπεζες λόγω της ανόδου των τιμών στις μελλοντικές ρευστοποιήσεις αλλα και του ποσοστού της εγγύησης έναντι των χορηγήσεων. Eπιπροσθέτως δε, πλείστες όσες εισηγμένες διαθέτουν ακίνητη περιουσία που μπορούν να ανατιμήσουν λογιστικά την εύλογη αξία των ακινήτων τους επηρεάζοντας επί τα βελτίω τους ισολογισμούς τους,είτε να διευκολυνθούν ταμειακά μέσω των πωλήσεων τους, όπως έχουν κάνει αρκετές εισηγμένες μέχρι σήμερα.
Εν κατακλείδι, δεδομένων των επικείμενων αυξήσεων μετοχικού κεφαλαίου στις PRODEA( 500 εκ€) και TRASTOR ( 72,6εκ€) αλλα και της ήδη υλοποιηθείσης της BRIQ των 50 εκ€ που θα ενισχύσουν εκτός από τα κεφάλαια και την εμπορευσιμότητά τους, ο ιδιώτης επενδυτής θα μπορούσε να επιλέξει ένα μέρος του χαρτοφυλακίου του να επενδύσει σε ακίνητα, αγοράζοντας μετοχές. Άλλωστε, ο κλάδος αναμένεται να μεγαλώσει καθώς ετοιμάζονται προς εισαγωγή και θυγατρικές μεγάλων εισηγμένων όπως της Noval Property ΑΕΕΑΠ του ομίλου ΒΙΟΧΑΛΚΟ και της Trade Estates ΑΕΕΑΠ του ομίλου Fourlis.
To άρθρο αυτο δημοσιεύτηκε στο Σαββατιάτικο φύλο του Φιλελεύθερου
και στο οικονομικό ένθετο "Liberal Markets" στις 25 Ιανουαρίου
με LIBERAL MARKETS
ΕΠΕΝΔΥΟΝΤΑΣ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΑ, ΑΓΟΡΑΖΟΝΤΑΣ ΜΕΤΟΧΕΣ...
by
Michele
Ένα από τα οδυνηρά συμπτώματα της οικονομικής κρίσης ήταν και η μεγάλη υποτίμηση της αξίας των ακινήτων. Η μεταπολεμική πρακτική των Ελλήνων που πέρασε από γενιά σε γενιά όσον αφορά την ιδιοκτησία, λειτούργησε ευεργετικά για πολλά χρόνια επικουρούμενη από την πιστωτική επέκταση, αλλά δημιούργησε και πλείστα όσα προβλήματα στα χρόνια της κρίσης.Προβλήματα ρευστότητας, αδυναμία εκπλήρωσης φορολογικών υποχρεώσεων, δυσχέρειες στην αξιοποίηση των ιδιοκτησιών.
Το τελευταίο διάστημα μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης (AirBnB) oι κάτοχοι ξεκίνησαν τις επενδύσεις στα ακίνητά τους εκμεταλλευόμενοι και την άνοδο του τουρισμού, συμπληρώνοντας το εισόδημα τους.
Μια ενδιαφέρουσα εναλλακτική παρ' όλα αυτά, αφορά τον θεσμό του χρηματιστηρίου και τις Ανώνυμες εταιρείες επένδυσης σε ακίνητη περιουσία ( ΑΕΕΑΠ) στις οποίες θα μπορούσε έμμεσα να επενδύσει ο επενδυτής σε ακίνητα, αγοράζοντας μετοχές των εταιρειών αυτών.
Οι διατάξεις του νέου φορολογικού νομοσχεδίου που προβλέπουν την άρση του συντελεστή 0,75% επί του ενεργητικού ( μετρητά και ακίνητα) των συγκεκριμένων εταιρειών, ευνοούν σημαντικά τις εισηγμένες καθώς προκύπτει σημαντικό όφελος.
Για παράδειγμα, η PRODEA ( πρώην "Εθνική Πανγαία") θα έχει ένα ετήσιο όφελος 18εκ € , η ΤΡΑΣΤΟΡ 1,5εκ €, η ΙΝΤΕΡΚΟ 900χιλ€ , η BRIQ Properties του ομίλου Quest 50χιλ €.
Τα πλεονεκτήματα είναι πολλά αν και υπάρχουν και κάποια μειονεκτήματα : Κατ΄αρχάς η επένδυση σε μετοχές ΑΕΕΑΠ απαιτεί πολύ μικρότερο ποσό από αυτό της επένδυσης σε ένα ακίνητο, που απαιτεί ένα ελάχιστο των 50χιλ € για να είναι αξιοποιήσιμο. Αντιθέτως στις μετοχές των εισηγμένων αρκούν και πολύ μικρότερα ποσά. Οι φόροι ακινήτων στην υπόθεση εργασίας που ο ιδιώτης επενδύει σε περισσότερα ακίνητα παραμένουν ακόμα υψηλοί. Από την άλλη, οι ΑΕΕΑΠ απαλλάσσονται του φόρου μεταβίβασης ακινήτων 3% και του φόρου εισοδήματος καθώς και του συμπληρωματικού φόρου επί των εσόδων από μισθώσεις. Και τέλος απαλλάσσονται του φόρου επί των μερισμάτων. Ο φόρος που πληρώνουν είναι ο ετήσιος φόρος βάσει της εύλογης αξίας των επενδύσεων τους αλλά και των ταμειακών διαθεσίμων τους.
Τα περισσότερα ακίνητα που μισθώνουν οι εταιρείες ακινήτων, αφορούν μεγάλες εταιρείες που χρησιμοποιούν επαγγελματικές μισθώσεις διατηρώντας την αξιοπιστία τους που ταυτίζεται και με το επαγγελματικό τους συμφέρον. Αντίθετα η φερεγγυότητα ιδιωτών ενοικιαστών, είτε όσον αφορά την πληρωμή, είτε όσον αφορά την διατήρηση του ακινήτου σε καλό επίπεδο, κινείται σε χαμηλότερα επίπεδα. Επιπροσθέτως η διάρκεια των συμβολαίων εφ όσον πρόκειται για επαγγελματική χρήση είναι σαφώς μεγαλύτερη αν και όταν η οικονομία βρίσκεται σε άνθηση το πλεονέκτημα στρέφει προς τον ιδιώτη ιδιοκτήτη που μπορεί να αυξήσει ταχύτερα την τιμή του μισθώματος.
Όσον αφορά την αποδοτικότητα της επένδυσης, ένας ιδιοκτήτης δύσκολα μπορεί να ξεπεράσει το ετήσιο 5% κέρδος μετά φόρων, σε αντίθεση με την μερισματική απόδοση των ΑΕΕΑΠ που συχνά είναι και υψηλότερη ( η PRODEA είχε 8,5% για το 2018 η ΙΝΤΕΡΚΟΝΤΙΝΕΝΤΑΛ 4,9%) αλλα πρέπει κανείς να συνυπολογίσει και την προσωπική ενασχόληση και τον διαθέσιμο χρόνο που απαιτείται από έναν ιδιώτη ( μεσίτες, δικηγόροι, έρευνα αγοράς, δημόσιες υπηρεσίες, έλεγχος φερεγγυότητας του ενοικιαστή κλπ).
Το πρόβλημα της ρευστότητας είναι επίσης πολύ σημαντικό και είναι σαφές πως η πρόθεση αποεπένδυσης δεν είναι καθόλου εύκολη όπως απεδείχθη και στα χρόνια της κρίσης, ενώ αντίθετα στις μετοχές είναι άμεση παρά το γεγονός ότι ένα εκ των μειονεκτημάτων των εισηγμένων ΑΕΕΑΠ είναι η σχετικά μικρή εμπορευσιμότητα.
Έναν επιπλέον λόγο να χαίρονται από την ανάκαμψη της κτηματαγοράς έχουν και οι εισηγμένες real estate όπως η LAMDA,η REDS, η PASAL, αλλα και οι τράπεζες λόγω της ανόδου των τιμών στις μελλοντικές ρευστοποιήσεις αλλα και του ποσοστού της εγγύησης έναντι των χορηγήσεων. Eπιπροσθέτως δε, πλείστες όσες εισηγμένες διαθέτουν ακίνητη περιουσία που μπορούν να ανατιμήσουν λογιστικά την εύλογη αξία των ακινήτων τους επηρεάζοντας επί τα βελτίω τους ισολογισμούς τους,είτε να διευκολυνθούν ταμειακά μέσω των πωλήσεων τους, όπως έχουν κάνει αρκετές εισηγμένες μέχρι σήμερα.
Εν κατακλείδι, δεδομένων των επικείμενων αυξήσεων μετοχικού κεφαλαίου στις PRODEA( 500 εκ€) και TRASTOR ( 72,6εκ€) αλλα και της ήδη υλοποιηθείσης της BRIQ των 50 εκ€ που θα ενισχύσουν εκτός από τα κεφάλαια και την εμπορευσιμότητά τους, ο ιδιώτης επενδυτής θα μπορούσε να επιλέξει ένα μέρος του χαρτοφυλακίου του να επενδύσει σε ακίνητα, αγοράζοντας μετοχές. Άλλωστε, ο κλάδος αναμένεται να μεγαλώσει καθώς ετοιμάζονται προς εισαγωγή και θυγατρικές μεγάλων εισηγμένων όπως της Noval Property ΑΕΕΑΠ του ομίλου ΒΙΟΧΑΛΚΟ και της Trade Estates ΑΕΕΑΠ του ομίλου Fourlis.
To άρθρο αυτο δημοσιεύτηκε στο Σαββατιάτικο φύλο του Φιλελεύθερου
και στο οικονομικό ένθετο "Liberal Markets" στις 25 Ιανουαρίου
Δεν υπάρχουν σχόλια:
Δημοσίευση σχολίου